Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

ст. 135, "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) {КонсультантПлюс}

В многоквартирных домах, в которых наравне с жилыми помещениями имеются и нежилые помещения, собственники таких помещений могут создать товарищество собственников недвижимости (ТСН) для совместного владения, пользования и распоряжением имуществом (вещами), находящимся в их общей собственности или в общем пользовании (ст. 123.12 ГК РФ). По решению членов ТСН может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Ситуация: Какие есть способы управления многоквартирным домом? ("Электронный журнал "Азбука права", 2015) {КонсультантПлюс}

5. Товарищества собственников недвижимости

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.
3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.
4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Статья 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

1. Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.
2. Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).
По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) {КонсультантПлюс}

В соответствии с п. 3 ст. 50 ГК РФ юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья. В п. 1 ст. 123.12 ГК РФ указано, что товариществом собственников недвижимости (далее по тексту - ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Таким образом, появилась новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций, объединяющих владельцев любых видов недвижимого имущества независимо от места его нахождения.
Согласно буквальному толкованию положения п. 3 ст. 50 ГК РФ ТСН является родовым понятием (типом), включающим такие разновидности, как, в частности, товарищества собственников жилья (далее по тексту - ТСЖ) (разд. VI ЖК РФ) и садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, деятельность которых урегулирована Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". В соответствии с п. 8 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" с 1 сентября 2014 г. к созданным до дня его вступления в силу юридическим лицам соответственно применяются нормы гл. 4 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона). Следовательно, к указанным выше юридическим лицам, помимо специального законодательства, теперь в первую очередь применяются ст. 123.12 - 123.14, а также п. п. 1 - 2 ст. 65.3 ГК РФ. В то же время к самому ТСН прямо не применимы положения специального законодательства, регулирующего создание и деятельность ТСЖ, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ. В самом ГК РФ не исключается принятия специального закона, который должен регламентировать организацию и деятельность ТСН (трех статей раздела 5 параграфа 6 ГК РФ для этого явно недостаточно). При этом законодательные и иные нормативные правовые акты, в настоящее время регулирующие деятельность ТСЖ, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ, подлежат приведению в соответствие с положениями ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) и применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ). Необходимо также привести в соответствие и ст. 291 ГК РФ, посвященную ТСЖ.
В то же время в ч. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ не указано, что к ТСН в том числе относятся садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества. Это сделано лишь применительно к ТСЖ. Пункт 3 ст. 50 ГК устанавливает исчерпывающий перечень организационно-правовых форм юридических лиц, являющихся некоммерческими организациями, и в этом перечне отсутствуют садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества. Согласно п. 2 ст. 123.1 ГК РФ ТСН является некоммерческой корпоративной организацией. В данном пункте опять же отсутствует упоминание садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ, являющихся по своей сути корпорациями.
Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в ст. 1 указывает на садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан, которое является некоммерческой организацией, учрежденной гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. К таким организациям данный Закон относит садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство. При этом в ч. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ в качестве самостоятельных организационно-правовых форм некоммерческих юридических лиц прямо обозначены садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы и опять же не упоминаются садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, а также садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие партнерства. Что касается последних, то в принципе их правовой статус обозначен в ч. 3 п. 3 ст. 50 ГК РФ, в которой указано, что к ассоциациям (союзам) относятся в том числе некоммерческие партнерства.
Нерешенной остается судьба садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ: специальный закон, регулирующий их создание и деятельность, есть, а сами данные юридические лица отсутствуют в перечне организационно-правовых форм некоммерческих организаций, установленном в ст. 50 ГК РФ. В связи с чем полагаем, что в ч. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ необходимо включить садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, изложив в следующей редакции:
"4) товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества".
Далее обратимся к юридико-техническому построению ст. 50 ГК РФ в отношении указания организационно-правовых форм юридических лиц. В п. 2 данной статьи перечислены основные типовые организационно-правовые формы коммерческих организаций, при этом в самом пункте отсутствует их видовое деление. При изложении п. 3 ст. 50 ГК РФ, посвященного организационно-правовым формам некоммерческих организаций, действует принцип выделения сначала типа, а затем перечисления относящихся к нему конкретных видов организационно-правовых форм некоммерческих юридических лиц.
В связи с этим построение ч. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ вызывает вопросы. Если ТСН является родовым типом, объединяющим в себе такие конкретные разновидности, как ТСЖ, садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, то к ним, как уже указывалось ранее, прямо применяются положения ст. 123.12 - 123.14 ГК РФ, а это приводит в настоящее время к конфликту, прежде всего между ГК и ЖК РФ. Так, ТСН в соответствии с п. 1 ст. 123.12 ГК РФ может объединять собственников любых видов недвижимого имущества независимо от места нахождения недвижимости, а ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ) объединяет собственников помещений в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), жилых домах и преследует прежде всего цели управления общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, в соответствии с чч. 1 - 2 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья, ТСЖ может быть создано в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах, а также собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.
В соответствии со ст. 5.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ТСЖ, созданное в двух и более многоквартирных домах, в случае его несоответствия требованиям, установленным п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, должно быть реорганизовано в порядке, установленном ч. 3 или 4 ст. 140 ЖК РФ, до 1 июля 2016 г., если собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран иной способ управления такими домами.
Возникают и другие проблемы. Так, налоговые органы отказываются регистрировать изменения в уставы ТСЖ без подачи одновременного заявления об изменении правовой формы ТСЖ на ТСН. При этом противоречия в ЖК и ГК РФ не позволяют разработать устав для объединения собственников недвижимости в многоквартирных домах, т.к. к ТСЖ в данном случае должны уже автоматически применяться правила ст. ст. 123.12 - 123.14 ГК РФ (ТСЖ - разновидность ТСН).
Учредительные документы, а также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ (в редакции указанного Федерального закона) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. Изменение наименования юридического лица в связи с приведением его в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ (в редакции Федерального закона) не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Учредительные документы таких юридических лиц до приведения их в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) действуют в части, не противоречащей указанным нормам. Таким образом, рано или поздно все ТСЖ должны стать ТСН. На этом основании при "экстренной" перерегистрации ТСЖ в ТСН будут разрушены многие ныне существующие ТСЖ. Это противоречит п. 2 ст. 30 Конституции РФ, который гласит: "Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем".
Обобщая изложенное, необходимо сделать следующие выводы. Действующая редакция ч. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ не позволяет четко и эффективно регулировать отношения, связанные с участием в гражданском обороте некоммерческих товариществ. ТСН, исходя из его сущности и особенностей правового регулирования, не может являться родовым типом для других некоммерческих товариществ. ТСН - это такая же разновидность некоммерческого товарищества, как и ТСЖ, садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества. Каждый из перечисленных видов некоммерческих товариществ является корпоративной организацией, создаваемой в определенной сфере деятельности, имеющей свои ярко выраженные особенности и нуждающейся в специальном правовом регулировании.
В связи с этим внедрение в гражданский оборот такой новой организационно-правовой формы, как ТСН, закономерно и необходимо, но при этом это всего лишь разновидность некоммерческого товарищества как корпоративного юридического лица. Правовой статус ТСН должен регулироваться не только статьями ГК РФ, но и принимаемым в соответствии с ними специальным законом. При этом редакция ч. 4 п. 3 ст. 50 ГК должна быть следующей:
"4) некоммерческих товариществ, к которым относятся в том числе товарищества собственников недвижимости, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические или дачные товарищества".
В этом случае правовое регулирование будет упорядоченным и позволит учесть специфику образования и деятельности каждого из указанных товариществ, а участники гражданского оборота смогут сделать свободный выбор в пользу той или иной организационно-правовой формы согласно своим целям и предпочтениям. При этом также отпадет необходимость приводить в соответствие с положениями гл. 4 ГК РФ законодательные акты и иные нормативные правовые акты, в настоящее время регулирующие деятельность ТСЖ, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществ, что, в свою очередь, сэкономит время и средства законодателя, которые могут быть направлены на разработку и принятие специального закона о ТСН.

{Статья: К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости (Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П.) ("Российская юстиция", 2015, N 4) {КонсультантПлюс}}

Документ предоставлен КонсультантПлюс

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 5

ТСЖ И ТСН В РАЗЪЯСНЕНИЯХ ВЕДОМСТВ

Весной сразу два ведомства высказались по поводу существования такой организационно-правовой формы, как товарищество собственников недвижимости (ТСН), и ее вида - товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Напомним, что в действующей с 01.09.2014 редакции части первой ГК РФ существует такая организационно-правовая форма, как ТСН. При этом организационно-правовой формы ТСЖ гражданским законодательством не предусмотрено, хотя упоминание о нем осталось в ГК РФ и подробное описание ТСЖ никуда не делось из ЖК РФ. Каким образом работать ранее зарегистрированным ТСЖ и вновь созданным ТСН? Дать пояснения попытались ФНС и Минстрой.

Зарегистрировать можно только ТСН

Такой вывод следует из Письма ФНС России от 27.03.2015 N СА-17-14/33. В нем сообщается, что в силу ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ (далее - Закон N 99-ФЗ) с 01.09.2014 юридические лица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них гл. 4 ГК РФ. Организационно-правовые формы некоммерческих организаций перечислены в п. 3 ст. 50 ГК РФ. Среди них - ТСН (пп. 4), и тут же упомянуто, что к ним относятся в том числе ТСЖ. Неопределенность правового регулирования в данном случае отсутствует, правовых оснований для государственной регистрации товариществ собственников жилья как самостоятельной организационно-правовой формы не имеется.
ТСЖ могут быть созданы как вид ТСН. При этом наименование такой некоммерческой организации должно включать слова "товарищество собственников недвижимости" (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ). Одновременно не запрещено указывать в наименовании вид недвижимого имущества: "товарищество собственников недвижимости (квартир)" или "товарищество собственников недвижимости (жилья)".
Напомним, что при первом изменении устава ранее зарегистрированного ТСЖ необходимо в обязательном порядке привести устав в соответствие с новой редакцией ГК РФ, в частности изменить наименование (см. ч. 7 ст. 3 Закона N 99-ФЗ и статью Е.В. Шоломовой "ТСЖ vs ТСН: какие изменения внести в устав?" (N 12, 2014)). Известно, что власти на местах, применяя административный ресурс, вынуждают ТСЖ перерегистрироваться в ТСН. В силу ч. 12 ст. 3 Закона N 99-ФЗ это должно быть для товариществ бесплатным, а также, представляется, не может нести никаких негативных последствий.
Кстати, именно проблеме принудительной перерегистрации товариществ посвящено Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04. Представители ведомства обратили внимание органов госжилнадзора на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или документов иного рода о необходимости их перерегистрации, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия оснований, предусмотренных ч. 7 ст. 3 Закона N 99-ФЗ.

Каким законом руководствоваться: ГК РФ или ЖК РФ?

Собственников помещений в МКД беспокоит важный вопрос: каким законом следует руководствоваться при создании новых товариществ, если по ГК РФ зарегистрировать можно только ТСН, а по ЖК РФ способом управления является ТСЖ? Как формулировать вопросы повестки общего собрания о создании ТСЖ?
Минстрой делает вывод, что с 01.09.2014 ТСЖ является видом юридического лица, создаваемого в такой организационно-правовой форме, как ТСН.
Также чиновники приводят цитату из п. 6 ст. 50 ГК РФ: "к отношениям по осуществлению некоммерческими организациями своей основной деятельности, а также к другим отношениям с их участием, не относящимся к предмету гражданского законодательства (ст. 2 ГК РФ), правила ГК РФ не применяются, если законом или уставом некоммерческой организации не предусмотрено иное". При этом в ГК РФ по-прежнему упоминается ТСЖ: в силу п. 2 ст. 291 ТСЖ признается некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В настоящее время таким законом является ЖК РФ.
Итак, заключает Минстрой, даже с учетом принятия Закона N 99-ФЗ создание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время должны, по мнению Минстроя, регулироваться прежде всего в соответствии с нормами ЖК РФ.

Н.Н.Максимова
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
12.05.2015