Подготовка к общему собранию собственников помещений в многоквартирном жилом доме является не менее важным этапом, чем проведение самого собрания. В первую очередь это обусловлено тем, что на общем собрании нельзя принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания, а также менять повестку дня на общем собрании (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Подготовка к проведению общего собрания зависит также и от того, кто собирается проводить общее собрание - непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме или управляющая домом организация (УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК). Управляющая домом организация, как правило, обладает штатом специалистов или имеет возможность привлечь таких специалистов, кроме того, она может заложить в смету своих расходов расходы, связанные с проведением общего собрания. В общем, управляющая домом организация, как правило, изначально обладает необходимыми силами и средствами для подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
В настоящей работе мы сделаем упор на проведение первого в многоквартирном доме общего собрания собственников помещений в нем с особенностями его подготовки и проведения в зависимости от организатора собрания.
Если общее собрание проводится самими собственниками помещений в многоквартирном доме, то необходимо начать подготовку с создания инициативной группы. Данная группа будет являться чем-то вроде штаба по подготовке и проведению общего собрания. Один из членов группы официально выступит инициатором общего собрания. Такая группа будет подготавливать и собирать документы, необходимые для проведения собрания, вести агитационную, информационную и организационную работу с другими собственниками помещений в доме, собирать денежные средства, необходимые для проведения собрания, и осуществлять другие организационные мероприятия. В дальнейшем из числа этой группы, возможно, будет выбираться председатель и секретарь общего собрания, совет многоквартирного дома, а если планируется создание ТСЖ, то органы управления этой организации.
Для успешной подготовки собрания нужно собрать необходимую для его проведения информацию. В первую очередь это информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах собственности на них.
Информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах на них нужна для персонального определения титульных собственников помещений дома, для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, а как следствие - и кворума, необходимого для проведения общего собрания или принятия общим собранием того или иного решения.
Такая информация может содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр).
Согласно статьям 7 и 8 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сведения ЕГРП являются общедоступными и предоставляются по запросу любого лица, при этом за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, взимается плата.
Самым распространенным способом получения сведений из ЕГРП является получение выписки из ЕГРП на бумажном носителе. Порядок получения выписки из ЕГРП, ее форма и форма запроса на получение сведений установлены Приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 N 180 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Плата за предоставление выписки на один объект недвижимости, согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 16.12.2010 N 650 "О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы", составляет 200 рублей для физических лиц и 600 рублей для юридических лиц. Таким образом, получение информации из ЕГРП о правах на каждое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, довольно накладно.

После того, как организатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме обладает информацией о собственниках жилых и нежилых помещений и площади таких помещений, он может просчитать процент голосов каждого собственника помещения в доме и определить кворум, необходимый как для проведения общего собрания, так и для принятия некоторых вопросов, требующих квалифицированного большинства голосов от числа всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При этом следует обратить внимание, что согласно ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии со статьями 37 и 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Например, если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 5603 кв. м, что соответствует 100% голосов, то собственник квартиры площадью 35 кв. м обладает 0,62% голосов (35 x 100 / 5603), а кворум собрания составит присутствие собственников, обладающих правом собственности на площадь помещений размером более 2801,5 кв. м, т.е. более 50% голосов.
В случае если помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то исходя из доли каждого из собственников и общей площади принадлежащего им на праве общей долевой собственности помещения в целях определения доли рассчитывается площадь, принадлежащая каждому из данных собственников. Например, если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 2500 кв. м, что соответствует 100% голосов, а одно помещение площадью 200 кв. м в этом доме принадлежит двум собственникам в долях по 1/2 каждому, то каждый из таких собственников обладает 4% голосов ((200 x 1/2) x 100 / 2500).
В случае если в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме, общая площадь всех жилых и нежилых помещений в котором составляет 2500 кв. м, одному собственнику принадлежит комната площадью 15 кв. м, а другому 20 кв. м в коммунальной квартире общей площадью 55 кв. м, то исходя из доли каждого из собственников в общем имуществе такой квартиры и площади принадлежащих им комнат собственник комнаты площадью 15 кв. м обладает 0,82% голосов. При этом расчет голосов производится следующим образом: определяем площадь общего имущества в коммунальной квартире - 55 - (15 + 20) = 20 кв. м; затем определяем долю собственника комнаты площадью 15 кв. м в общей площади квартиры - (15 x 100) / 55 = 27,27; определяем долю собственника комнаты площадью 15 кв. м в общем имуществе коммунальной квартиры - (20 x 27,27) / 100 = 5,454; после этого определяем долю собственника в общем имуществе многоквартирного дома - ((5,454 + 15) x 100) / 2500 = 0,81816.
В случае если помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве общей совместной собственности нескольким лицам, то участникам такой собственности принадлежат голоса пропорционально их общей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитываемой с учетом всей общей площади принадлежащего им помещения. При этом согласно ст. 253 Гражданского кодекса РФ каждый участник общей совместной собственности на такое помещение не может обладать самостоятельным голосом на собрании. Такие собственники осуществляют голосование на общем собрании все вместе либо по соглашению между ними один из таких собственников может участвовать в собрании от имени всех.
Вторая немаловажная часть подготовки к общему собранию - это выяснение намерения собственников помещений многоквартирного жилого дома участвовать в общем собрании собственников, проводимом путем совместного присутствия, и их предварительной позиции по тем или иным вопросам предполагаемой повестки дня.
Данные вопросы, как правило, выясняются одновременно, путем обхода организаторами собрания помещений дома или путем проведения предварительного собрания (примерный образец сообщения о проведении предварительного собрания приведен в Приложении 2). В процессе проведения таких мероприятий выясняется воля собственников на участие в общем собрании вообще и в случае участия выясняется способ такого участия - лично или через представителя, выясняются вопросы, которые каждый собственник хотел бы решить на таком собрании, желание собственника участвовать в органах управления самого собрания, будущих органах управления создаваемого ТСЖ или кого бы он хотел видеть в таких органах управления. Проведение обходов или предварительного собрания позволит сформировать повестку дня предстоящего собрания, определить лиц, которые намерены участвовать в собрании и процент их голосов, что, в свою очередь, позволит предварительно определить кворум и компетенцию предстоящего собрания, возможные вопросы и состав органов управления.
Учитывая изложенное, перед тем как делать обход или собирать предварительное собрание собственников, особенно если это собрание является первым общим собранием собственников в этом доме, необходимо:
1) рассчитать приблизительную смету для проведения общего собрания;
2) подготовить проект (бланк) доверенности от собственника на представителя;
3) подготовить проект повестки дня общего собрания и проекты документов, которые будут предметом рассмотрения на общем собрании.
В процессе обхода или проведения предварительного общего собрания, особенно при организации собрания самими собственниками, рекомендуется собирать денежные средства, необходимые для подготовки и проведения общего собрания. Как уже было указано выше, собственники могут понести расходы, связанные с получением информации, содержащейся в ЕГРП о правах на помещения многоквартирного жилого дома. Кроме того, необходимо также собрать денежные средства на составление и изготовление документации, необходимой для организации и проведения общего собрания (сообщения о проведении собрания, протоколы, листы голосования, бланки доверенностей). В случае если инициативная группа привлекла для подготовки и проведения общего собрания специалистов (например, юристов) - расходы на оплату услуг таких специалистов. Если на собрании предполагается выбор такого способа управления домом, как управление ТСЖ, которое будет создаваться непосредственно на основании решения этого собрания, необходимо предусмотреть в смете расходы, связанные с государственной регистрацией ТСЖ в качестве юридического лица. Кроме указанных расходов, могут также возникнуть расходы, связанные с арендой помещения, необходимого для проведения общего собрания.
В случае если в процессе обхода или предварительного общего собрания выясняется, что тот или иной собственник не собирается участвовать в общем собрании собственников многоквартирного жилого дома, организаторам собрания необходимо попытаться убедить его выдать доверенность на участие в общем собрании на другого собственника, которому тот доверяет, либо на кого-то из членов инициативной группы, либо на иное лицо (например, нанимателя или арендатора помещения). При этом рекомендуется сразу вручать такому собственнику бланк доверенности. Организаторам собрания при вручении бланка доверенности рекомендуется выяснять, на кого именно собственник желает оформить доверенность, и разъяснять ему порядок оформления такой доверенности.
Согласно ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, пунктам 4 и 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ, доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении, или удостоверена нотариально. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (примерный образец доверенности приведен в Приложении 4).
При этом необходимо помнить, что согласно п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
Кроме того, в случае, если собственник проживает в другом месте, а в жилом помещении по месту проведения общего собрания проживают наниматели помещения, родственники собственника или иные лица, у них следует выяснять адрес проживания такого собственника с целью его уведомления о проведении общего собрания. В сообщении, направляемом такому собственнику, следует указывать на возможность выдачи им доверенности на участие в общем собрании, в том случае если он не будет принимать участие в нем лично и прилагать бланк такой доверенности с разъяснением порядка ее оформления.
В случае проведения первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме при формировании проекта повестки дня такого собрания рекомендуется включать в нее все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания и указанные в главе II настоящей брошюры, с учетом особенностей, связанных с выбором способа управления и необходимости принятия решения по тому или иному вопросу в данный момент. Например, при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме такого способа управления домом, как управление ТСЖ, часть компетенции общего собрания переходит к такому ТСЖ (ст. 137 Жилищного кодекса РФ) и по таким вопросам уже не требуется принятия решения общим собранием собственников; отсутствие необходимости в принятии решений о реконструкции или капитальном ремонте дома ввиду его удовлетворительного состояния; предоставление общего имущества в пользование иному лицу в отсутствии таких предложений и т.п.
При этом формулировать вопросы повестки дня следует таким образом, чтобы в случае, если общее собрание путем совместного присутствия собственников не состоится, возможно было бы принятие решений, включенных в повестку дня общего собрания при его последующем проведении путем заочного голосования. Так как при проведении общего собрания путем заочного голосования собственники не собираются для обсуждения таких вопросов, то они должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог на основе их содержания выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня.

В число первых вопросов повестки дня общего собрания необходимо включить процедурные вопросы проведения самого собрания. Это могут быть следующие вопросы:
1. Утверждение регламента (порядка) проведения общего собрания (примерный образец регламента проведения общего собрания собственников приведен в Приложении 1).
Такой документ необходимо подготовить заранее, отразив в нем все вопросы, касающиеся порядка подготовки, проведения и оформления результатов, как данного общего собрания собственников, так и последующих общих собраний, в том числе и годового (очередного) общего собрания собственников, проводимых как путем совместного присутствия, так и путем заочного голосования. В таком документе необходимо отразить:
- способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений (например, по почте, факсу, электронной почте, SMS-сообщением, путем размещения сообщения в конкретном помещении (помещениях) дома, размещения сообщения на определенном сайте в сети Интернет);
- определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором можно ознакомиться с информацией и материалами, связанными с проведением общего собрания и вопросами повестки дня, а также сроки, в течение которых можно знакомиться с данными материалами (например, с момента направления сообщения о проведении общего собрания и до дня проведения общего собрания);
- порядок определения размера и порядок взимания платы, связанной с проведением общего собрания собственников (например, утверждение сметы затрат на проведение общего собрания на этом собрании и включение такой платы в состав платы за управление домом (кроме случаев непосредственного управления домом));
- определение органов управления общим собранием (председатель, правление, секретарь, управляющая организация) и их полномочия в процессе подготовки и проведения общего собрания;
- непосредственно порядок проведения общего собрания, который должен содержать:
- определение состава документов, которые собственник обязан представить на общем собрании для участия в нем и голосования по вопросам повестки дня (паспорт, копия правоустанавливающего документа, доверенность (для представителей);
- порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;
- порядок вынесения вопросов на обсуждение, порядок обсуждения таких вопросов, порядок голосования по вопросам повестки дня общего собрания, порядок фиксации результатов голосования;
- необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;
- порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;
- определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам;
- определение места или адреса хранения протоколов общих собраний.
Следует отметить, что в регламенте целесообразно возложить полномочия по подготовке и проведению общего собрания на управляющую домом организацию, предусмотрев соответствующее условие не только в регламенте (порядке) проведения общего собрания, но и в договоре управления или уставе создаваемой организации. В то же время необходимо в регламенте оставить возможность проведения общего собрания и самими собственниками, при том что в любое время может возникнуть необходимость как смены способа управления домом, так и смены конкретной управляющей организации, которая в таких случаях может использовать переданные ей полномочия по подготовке и проведению общего собрания собственников против них самих.

2. Утверждение персонального состава органов, осуществляющих руководство подготовкой и проведением общего собрания (председательствующего на общем собрании, секретаря, иных членов правления, наблюдателей собрания - в зависимости от регламента собрания).
При утверждении персонального состава органов, осуществляющих руководство подготовкой и проведением общего собрания, необходимо обратить внимание на такой институт управления многоквартирным жилым домом, как совет многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, в случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Указанная норма, обязывая собственников помещений в многоквартирном доме избрать совет многоквартирного дома, в указанных в ней случаях не запрещает создавать совет многоквартирного дома и в других многоквартирных домах.
Учитывая, что ТСЖ, ЖК или ЖСК, управляющий тем или иным домом в любой момент может быть отстранен от управления таким домом по решению общего собрания собственников или такая организация может быть ликвидирована, рекомендуется совет многоквартирного дома создавать в любом случае, вне зависимости от выбранного собственниками способа управления домом.
Учитывая, что персональный состав совета многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений в нем, регламентом проведения общего собрания собственников функции органов управления общим собранием целесообразно возлагать на совет многоквартирного дома.

3. Избрание совета многоквартирного дома, его председателя и определение его количественного и персонального состава.
На основании вышеизложенного и при включении в регламент проведения общего собрания собственников положения, согласно которому функции по подготовке и проведению общего собрания возлагаются на совет многоквартирного дома в случае его создания, данный вопрос повестки дня автоматически исключает второй процедурный вопрос повестки дня.
После вопросов, связанных с регламентом работы общего собрания собственников, в повестку дня собрания включаются основные вопросы такого собрания.
Итак, самым главным вопросом повестки дня общего собрания является вопрос о выборе или изменении способа управления многоквартирным жилым домом. Данный вопрос, как правило, является тем вопросом, из-за которого в первую очередь и собирается собрание собственников, инициированное ими самими с целью избавиться от управляющей домом организации или создать ТСЖ. Указанное полномочие общего собрания может реализовываться путем выбора иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Обращаем внимание на то, что если управление домом на момент проведения общего собрания собственников осуществляет управляющая организация, то собственники, заключившие договоры управления с такой управляющей организацией и желающие сменить ее, должны перед рассмотрением вопроса о выборе способа управления внести в повестку дня вопрос об отказе от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом.
Принятие такого решения общим собранием собственников возможно в любой момент, однако его реализация может быть связана со сроком, на который заключен договор управления домом (части 8 и 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). В том случае если управляющая компания не выполняет условий договора управления домом, то общее собрание может принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом. Реализация такого решения собственников не связана со сроком, на который заключены договоры управления многоквартирным жилым домом (часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Более того, действующее законодательство не содержит каких-либо критериев для принятия собственниками на общем собрании такого решения (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14). Однако в случае оспаривания "свергнутой" управляющей организацией такого решения в суде собственникам желательно иметь доказательства неисполнения такой организацией условий договора управления. Такими доказательствами могут быть жалобы собственников в контрольно-надзорные органы и документы, подтверждающие принятие такими органами мер реагирования на жалобы собственников (протоколы и постановления о привлечении управляющей организации или ее должностных лиц к административной ответственности, протесты, представления и т.п.).
Таким образом, в описанном случае перед рассмотрением вопроса о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления целесообразно включать в повестку дня вопрос о расторжении договора управления с управляющей организацией в одностороннем порядке, ввиду неисполнения последней условий такого договора.
В случае если управляющая домом организация, кроме того, основана на членстве собственников помещений многоквартирного дома, при подготовке общего собрания, целью которого в том числе является изменение способа управления или выбор иной управляющей организации, собственникам помещений в доме необходимо разъяснять необходимость написания заявлений о выходе из числа членов такой организации и подачи такого заявления до дня проведения общего собрания.